Börse/Finanzen/Geldanlagenthread

[Asmodäus]

Dafür muss man weder ein großes Vermögen haben, noch ein enorm hohes Einkommen haben.
Ein paar Immobilien sind für fast jeden absolut machbar.

Natürlich hast du aber trotzdem Recht, dass hohe Vermögen / hohe Einkommen davon am meisten profitieren.

Das kann man so sehen und theoretisch stimmt es auch, in der Realität haben aber die allermeisten Deutschen: Keine Immobilien, schon gar keine, die sie nicht selbst bewohnen.

Aus der Investor-Bubble heraus ist es völlig richtig, dass "jeder" sich theoretisch eine Bude auf Pump holen und die dann lukrativ vermieten kann. In der echten Welt haben davon aber die allermeisten Menschen a) überhaupt keine Ahnung und b) auch ganz andere Probleme und Hindernisse, die sie davon abhalten, a) zu ändern.

Was bleibt, ist ein Steuervehikel, das vor allem Leuten hilft, die viel Geld haben. Das muss aber leider auch so sein, weil sonst keiner mehr Buden kaufen und vermieten würde.

Der größte Teil der Bevölkerung sind normale Angestellte deren Steuererklärung über die drei Kniffe hinaus, die jede AI beherrscht, keine Gestaltungsmöglichkeiten bietet.

Und genau bei vielen "normalen" Angestellten wäre das ein großer Hebel für den Vermögensaufbau.
Viele versuchen die Kosten zu senken und zu sparen bei Einkäufen oder was auch immer, oder es wird versucht 100€ monatlich in einen ETF zu sparen. (besser als nichts, aber wirklich bringen tut das auch nichts). Die größten Kosten - Steuern - werden aber einfach so hingenommen.
Hier würden meistens schon 1-5 Immobilien reichen, um die Ausgaben- und Vermögensseite deutlich zu optimieren. Und das ist für "jeden" mit einem Einkommen von mehr als 3.000€ netto eigentlich ohne Probleme machbar.

Das Problem ist einfach die finanzielle Bildung in Deutschland, verbunden mit der Angst und auch der negativen Berichterstattung.

Natürlich hast du Recht, dass es auch ein Steuervehikel ist, das Leuten mit viel Geld / Einkommen hilft. Oftmals sind diese aber eben einfach nur schlauer und haben weniger Angst, diese auch zu nutzen...
Wie du sagst - ohne diese steuerlichen Möglichkeiten im Immobilienbereich wäre es nicht mehr wirklich spannend und der Markt würde hier noch mehr zum Erliegen kommen.

Erstmal - Karl, bist du es? Haste schon Internetzugang in der JVA?

Und jetzt ernsthaft- hast du Bücher, YouTube Channel oder ähnliches, die du empfehlen kannst um mit dem Thema zu beginnen?

[Maxim]

Woher nimmst du die 15%?

https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_u ... index.html

Hatte es damals auch aus dem Rechner, ist aber schon ein paar Jahre her und bezog sich auf Singles:


Screenshot 2026-08-25 165719.png


Gesamtbevölkerung ist beim Haushaltsnetto natürlich wohlhabender, aber da verzerren ja weitere Faktoren wie weitere Verdiener.

3k netto sind nicht mehr das, was sie ~2020 (weiß nicht mehr welche Version des Rechners ich damals benutzt hab) oder so waren, deshalb wird die Aussage mit den 15% jetzt vermutlich eher auf 3,3k netto oder so zutreffen.

Denke an der Kernaussage, dass das nur auf eine relativ kleine Gruppe zutrifft, ändert das aber nichts.

Widerspreche dir keineswegs, mich hatte nur interessiert wo die Zahl herkommt

Damals in der Ausbildung, vor über zehn Jahren, erschienen mir 3k netto wie ein Traumgehalt. Mittlerweile liegen meine Fixkosten schon bei 2,5k oder so

haha, fühle ich

3k netto aka 60k Jahresbrutto war auch mal so ein Topgehalt ohne Führung im Marketingbereich, wo ich unterwegs bin. Als ich ganz am Anfang mit 40k eingestiegen bin kam mir das utopisch viel vor. Heute käme ich damit nicht mehr weit, Haus, Kinder usw. Würde tatsächlich nicht mal mehr für die Fixkosten reichen.

[Piotr]

Dafür muss man weder ein großes Vermögen haben, noch ein enorm hohes Einkommen haben.
Ein paar Immobilien sind für fast jeden absolut machbar.

Natürlich hast du aber trotzdem Recht, dass hohe Vermögen / hohe Einkommen davon am meisten profitieren.

Das kann man so sehen und theoretisch stimmt es auch, in der Realität haben aber die allermeisten Deutschen: Keine Immobilien, schon gar keine, die sie nicht selbst bewohnen.

Aus der Investor-Bubble heraus ist es völlig richtig, dass "jeder" sich theoretisch eine Bude auf Pump holen und die dann lukrativ vermieten kann. In der echten Welt haben davon aber die allermeisten Menschen a) überhaupt keine Ahnung und b) auch ganz andere Probleme und Hindernisse, die sie davon abhalten, a) zu ändern.

Was bleibt, ist ein Steuervehikel, das vor allem Leuten hilft, die viel Geld haben. Das muss aber leider auch so sein, weil sonst keiner mehr Buden kaufen und vermieten würde.

Der größte Teil der Bevölkerung sind normale Angestellte deren Steuererklärung über die drei Kniffe hinaus, die jede AI beherrscht, keine Gestaltungsmöglichkeiten bietet.

Und genau bei vielen "normalen" Angestellten wäre das ein großer Hebel für den Vermögensaufbau.
Viele versuchen die Kosten zu senken und zu sparen bei Einkäufen oder was auch immer, oder es wird versucht 100€ monatlich in einen ETF zu sparen. (besser als nichts, aber wirklich bringen tut das auch nichts). Die größten Kosten - Steuern - werden aber einfach so hingenommen.
Hier würden meistens schon 1-5 Immobilien reichen, um die Ausgaben- und Vermögensseite deutlich zu optimieren. Und das ist für "jeden" mit einem Einkommen von mehr als 3.000€ netto eigentlich ohne Probleme machbar.

Das Problem ist einfach die finanzielle Bildung in Deutschland, verbunden mit der Angst und auch der negativen Berichterstattung.

Natürlich hast du Recht, dass es auch ein Steuervehikel ist, das Leuten mit viel Geld / Einkommen hilft. Oftmals sind diese aber eben einfach nur schlauer und haben weniger Angst, diese auch zu nutzen...
Wie du sagst - ohne diese steuerlichen Möglichkeiten im Immobilienbereich wäre es nicht mehr wirklich spannend und der Markt würde hier noch mehr zum Erliegen kommen.

Was sind denn die gängigen Tricks um die Steuern zu meiden?

[Bb.adept]

Kein Geld verdienen, lg

Bitte im entsprechenden Thema "Rund ums Geld" diskutieren. Hier geht es ja um Finanzanlagen im engeren Sinne.

[Kris_Law]

Das kann man so sehen und theoretisch stimmt es auch, in der Realität haben aber die allermeisten Deutschen: Keine Immobilien, schon gar keine, die sie nicht selbst bewohnen.

Aus der Investor-Bubble heraus ist es völlig richtig, dass "jeder" sich theoretisch eine Bude auf Pump holen und die dann lukrativ vermieten kann. In der echten Welt haben davon aber die allermeisten Menschen a) überhaupt keine Ahnung und b) auch ganz andere Probleme und Hindernisse, die sie davon abhalten, a) zu ändern.

Was bleibt, ist ein Steuervehikel, das vor allem Leuten hilft, die viel Geld haben. Das muss aber leider auch so sein, weil sonst keiner mehr Buden kaufen und vermieten würde.

Der größte Teil der Bevölkerung sind normale Angestellte deren Steuererklärung über die drei Kniffe hinaus, die jede AI beherrscht, keine Gestaltungsmöglichkeiten bietet.

Und genau bei vielen "normalen" Angestellten wäre das ein großer Hebel für den Vermögensaufbau.
Viele versuchen die Kosten zu senken und zu sparen bei Einkäufen oder was auch immer, oder es wird versucht 100€ monatlich in einen ETF zu sparen. (besser als nichts, aber wirklich bringen tut das auch nichts). Die größten Kosten - Steuern - werden aber einfach so hingenommen.
Hier würden meistens schon 1-5 Immobilien reichen, um die Ausgaben- und Vermögensseite deutlich zu optimieren. Und das ist für "jeden" mit einem Einkommen von mehr als 3.000€ netto eigentlich ohne Probleme machbar.

Das Problem ist einfach die finanzielle Bildung in Deutschland, verbunden mit der Angst und auch der negativen Berichterstattung.

Natürlich hast du Recht, dass es auch ein Steuervehikel ist, das Leuten mit viel Geld / Einkommen hilft. Oftmals sind diese aber eben einfach nur schlauer und haben weniger Angst, diese auch zu nutzen...
Wie du sagst - ohne diese steuerlichen Möglichkeiten im Immobilienbereich wäre es nicht mehr wirklich spannend und der Markt würde hier noch mehr zum Erliegen kommen.

Was sind denn die gängigen Tricks um die Steuern zu meiden?

Immobilien in eine Holding über eine GmbH und Co KG . Da ist auch die Personengesellschaft ganz praktisch falls du mal aus Deutschland raus willst und das Problem der wegzugsbesteuerung gleich mitbehandelst

[Maxim]

Die steuerlich größten und relevantesten Hebel bei Immobilien sind einfach Afa, Finanzierungs- und Kaufnebenkosten.

Besonders lustig ist die Afa, weil die Abnutzung auch bei einem 150 Jahre alten Haus nach Verkauf wieder "von vorne" los geht. Man schreibt je nach Fall normalerweise zwischen 2 und 3 Prozent vom Gebäudewert pa ab. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtwert (= kleines Grundstück, großes Haus, also städtische MFH aka klassische Investitionsobjekte für Vermögende), desto höher ist praktisch die Abschreibung.

Wenn das gut passt, ist allein dadurch ein Großteil der Mieteinnahmen praktisch steuerfrei. Weil man ein altes Gebäude weiter abnutzt, das aber real im Markt idealerweise an Wert zunimmt, lol.

Dafür braucht man auch keine GmbH oder gar ne Stiftung, was beides je nach Situation einige Nachteile haben kann.

Man kann da jetzt komplexe Konstruke erdenken, aber im Kern gehts darum, dass man aus Immos durch die Abzugsmöglichkeiten sehr steuergünstig Einkünfte erzielen kann. Sonst würde das auch keiner machen, sondern einfach alle Reichen ihre 25% Kapitalertrag auf Aktien, Dividenden usw. blechen und gut.

PS: Das ist ja schon ein Anlagethema, auch wenns hier normalerweise mehr um die Börse geht.

[schlimmfinger]

Wer jetzt noch - in DE - in Wohnungen investiert - als Privatanleger - hat den Verstand verloren.

Steuersparvorteile gegenüber:
1.Enteignungsfantasien der Linken
2. CO2 EU Verordnungen zur Dämmpflicht bis 2035/45 bei vorhandenen Bauten
3. Mietendeckel
4. Hohe Grunderwerbsteuer 3,5% bis 6,5% --> brauchst 2 Jahre Mieteinnahmen um das alleine zu kompensieren
5. relativ hohe Zinsen derzeit , somit sehr geringe Rendite bei 80% Kreditfinanzierung
6. Hohe Baukosten und damit geringe Mietrenditen
7. höheres Mietausfallrisiko aufgrund mehr Arbeitslosigkeit

Und Themen wie Mieter die nicht zahlen, demolieren und 2 Jahre Klagen bis zur Räumung kommen noch hinzu.

[DerEggi]

Ich habe heute nach dem erneuten Anstieg von Moderna die Hälfte meiner Spielsteine vom Tisch genommen. Ich bin per se weiterhin bullisch für das Unternehmen Moderna, aber bis dieser klinische Erfolg sich im Umsatz bemerkbar macht, werden wohl noch ein paar Jahre ins Land ziehen und ich halte es nicht für ausgeschlossen, dass die Investoren temporär das Interesse an der Aktie verlieren. Und da ich in letzter Zeit schon mehrmals erfolgreich Dreistellige Kursgewinne ausgesessen habe, dachte ich mir, versilbere ich ein Teil der Aktien.

Das frei gewordene Kapital werde ich wohl nach guten Vorbild aus diesem Thread in Sachwerte umschichten, vielleicht liest man bald mal wieder was von mir im Uhren Thread. Der letzte Mittwoch war aber wirklich sehr wild, vermutlich habe ich nun mit meinen 31 Jahren den grössten prozentualen Kursgewinn pro Tag meines Lebens schon hinter mir.

[Maxim]

Wer jetzt noch - in DE - in Wohnungen investiert - als Privatanleger - hat den Verstand verloren.

Steuersparvorteile gegenüber:
1.Enteignungsfantasien der Linken -> politisch irrelevant
2. CO2 EU Verordnungen zur Dämmpflicht bis 2035/45 bei vorhandenen Bauten -> gibt keine allgemeine "EU Dämmpflicht", LG Robert
3. Mietendeckel -> wird eh umgangen bzw. nicht durchgesetzt
4. Hohe Grunderwerbsteuer 3,5% bis 6,5% --> brauchst 2 Jahre Mieteinnahmen um das alleine zu kompensieren -> ist abzugsfähig
5. relativ hohe Zinsen derzeit , somit sehr geringe Rendite bei 80% Kreditfinanzierung -> korrekt, dafür steigen zumindest die Mieten
6. Hohe Baukosten und damit geringe Mietrenditen -> Bestand
7. höheres Mietausfallrisiko aufgrund mehr Arbeitslosigkeit -> statistisch eher irrelevant

Und Themen wie Mieter die nicht zahlen, demolieren und 2 Jahre Klagen bis zur Räumung kommen noch hinzu. -> Gab es schon immer

[Piotr]

Was macht man denn sonst damit?
Rendite gibt's nur mit Risiko

Und entscheidend ist die EKR, nicht die GKR

ETF kann man halt schwerer Hebeln
Würde definitiv 500k aufnehmen und in ETF stecken

[BREITLING]

Was sind denn die gängigen Tricks um die Steuern zu meiden?

teuer einkaufen und zu günstig vermieten
Leichter kann man das zu versteuernde Einkommen nicht drücken

[Piotr]

Was sind denn die gängigen Tricks um die Steuern zu meiden?

teuer einkaufen und zu günstig vermieten
Leichter kann man das zu versteuernde Einkommen nicht drücken

Irgendwas daran klingt nach einem Haken

[flow.]

Wer jetzt noch - in DE - in Wohnungen investiert - als Privatanleger - hat den Verstand verloren.

Steuersparvorteile gegenüber:
1.Enteignungsfantasien der Linken -> Fantasieren können sie, umsetzen nicht
2. CO2 EU Verordnungen zur Dämmpflicht bis 2035/45 bei vorhandenen Bauten
3. Mietendeckel ->lässt sich leicht umgehen Stand jetzt.
4. Hohe Grunderwerbsteuer 3,5% bis 6,5% --> brauchst 2 Jahre Mieteinnahmen um das alleine zu kompensieren -> in den Kaufpreis reinverhandeln und den Verkäufer übernehmen lassen.
5. relativ hohe Zinsen derzeit , somit sehr geringe Rendite bei 80% Kreditfinanzierung. -> 1. Wieso nur eine 80% Finanzierung? 2. -> wieso geringe Rendite? Renditen über 6% lassen sich aktuell fast überall relativ leicht kaufen. Selbst in München gibt es aktuell top Objekte mit Faktor 20-22 in vernünftigen Lagen und gutes Baujahr.
6. Hohe Baukosten und damit geringe Mietrenditen. -> Valider Punkt. Als Profi ist ein Neubau für den Bestand aktuell selten interessant (außer man kommt über Insolvenzen an extrem günstige Grundstücke); für klassische Kapitalanleger hingegen durchaus interessant. Meine Käufer bekommen Renditen von rd. 3,5%; nach Steuern betrachtet erwirtschaftet die Immobilie monatlich guten Überschuss bei hoher Tilgung von fast 2%. Für den Bestand selbst übernehme ich aktuell aber fast keine Wohnungen, je Projekt max. 1 um gegenüber den Käufern auch ein Commitment zu zeigen.
7. höheres Mietausfallrisiko aufgrund mehr Arbeitslosigkeit. -> deswegen am besten auch MFH kaufen, da ist man dann nicht nur von einem Mieter abhängig. Und es steigt die Arbeitslosigkeit auch nicht flächendecken.

Und Themen wie Mieter die nicht zahlen, demolieren und 2 Jahre Klagen bis zur Räumung kommen noch hinzu. -> Klar gibt es das, aber wie oft? Und dann gibt es auch Mittel wie man diese Besetzer rausbekommt.

Auch hier noch ergänzend ein paar Punkte zu Maxim.

[flow.]

Die steuerlich größten und relevantesten Hebel bei Immobilien sind einfach Afa, Finanzierungs- und Kaufnebenkosten.

Besonders lustig ist die Afa, weil die Abnutzung auch bei einem 150 Jahre alten Haus nach Verkauf wieder "von vorne" los geht. Man schreibt je nach Fall normalerweise zwischen 2 und 3 Prozent vom Gebäudewert pa ab. Je höher der Gebäudeanteil am Gesamtwert (= kleines Grundstück, großes Haus, also städtische MFH aka klassische Investitionsobjekte für Vermögende), desto höher ist praktisch die Abschreibung.

Wenn das gut passt, ist allein dadurch ein Großteil der Mieteinnahmen praktisch steuerfrei. Weil man ein altes Gebäude weiter abnutzt, das aber real im Markt idealerweise an Wert zunimmt, lol.

Dafür braucht man auch keine GmbH oder gar ne Stiftung, was beides je nach Situation einige Nachteile haben kann.

Man kann da jetzt komplexe Konstruke erdenken, aber im Kern gehts darum, dass man aus Immos durch die Abzugsmöglichkeiten sehr steuergünstig Einkünfte erzielen kann. Sonst würde das auch keiner machen, sondern einfach alle Reichen ihre 25% Kapitalertrag auf Aktien, Dividenden usw. blechen und gut.

PS: Das ist ja schon ein Anlagethema, auch wenns hier normalerweise mehr um die Börse geht.

Maxim hat hier schon einige Punkte genannt. ALs Ergänzung und etwas detailliert.

AfA:
3% bei Gebäude nach 01/2023
5% degressiv (ab 10/2023, zeitlich begrenzt) kombinierbar mit 5% SonderAfa für 4 Jahre bei QNG

Bei einem Bestand kannst du ein Restnutzungsdauergutachten machen, auch damit lässt sich die AfA auf 3-5% heben. Lohnt sich bei Gebäude mit BJ älter 1990.

Nach 10 Jahren sollte die Immobilie dann auch immer den Besitzer wechseln, sei es Verkauf an Ehefrau, extern oder auch eigene GmbH - was auch immer.
Dann ist der Gewinn steuerfrei und die AfA beginnt wieder neu.
Außerdem sollte man schauen (zB mit Gutachten), dass der Gebäudeanteil möglichst hoch ist.

Finanzierung:
Ein Hebel den viele unterschätzen ist zusätzlich noch ein hohes Disagio bei der Kauffinanzierung.
10% sind zulässig (BFH Urteil) - zB Kaufpreis 500 TEUR -> 10% Disagio = 50 TEUR.
Die 50 TEUR sind im Kauf direkt abzugsfähig und mindern dein zVe -> bei 42% Grenzsteuersatz schaffst du alleine dadurch frisches EK von 20 TEUR.
Außerdem erhöhst du dadurch den Cashflow, da der lfd. Zins dadurch deutlich niedriger ist. (10% bedeutet rund 1,1-1,3% lfd. Zins weniger).
Die Zinsen sind natürlich auch abzugsfähig.

Tipp: Du kannst du dann auch einen Lohnsteuerermäßigungsantrag stellen und hast direkt ein höheres monatliches Einkommen (also für den lfd. Zins und die lfd. AfA).


Sanierung:
15% Grenze für Erhaltungsaufwand beachten; bei Kauf ansonsten idealerweise Sanierung vor BNL Übergang, dann kann man die 15% Grenze auch übergehen.
Die Sanierungskosten kannst du dann auch direkt in voller Höhe abziehen.

Punkte wie GmbH, Stiftung, Personengesellschaften sind natürlich dann auch möglich im weiteren Verlauf und bringen ggf Vorteile mit (im Einzelfall abhängig).
Für den kleinen Investor mit ein paar Wohnungen aber nicht notwendig.

Immobilien sind das einzige Vehikel, wo du komplett ohne EK arbeiten kannst und somit mehr EK durch Steuerersparnisse am Ende generierst.
Du kannst es damit auch problemlos schaffen, dass du dein zVe auf 0€ drückst.
Aber klar - die ganzen Punkte sind mit Arbeit und Risiko verbunden.

[H_B]

Ja, sicher.
Zumindest für jeden, der seine Finanzen sauber im Griff hat.
Wenn natürlich durch teure Autos, Urlaube, etc. kein Eigenkapital vorhanden ist, dann sieht es auch wieder anders aus.
Wieso ist die erste für viele nicht realisierbar: schlechte finanzielle Bildung, Leasing und Ratenkredit etc vorhanden, leben über den Verhältnissen, Angst, keine Lust auf die zusätzliche Arbeit (ja, es fällt einiges an Arbeit an, nichts mit "passivem" Einkommen, aber trotzdem für jeden machbar).

Sehe ich anders, insbesondere für Paare mit Kindern. Als Singles oder Paar ohne Kinder mag das je nach Umgebung und Situation zutreffen, mit 1 oder gar 2 Kindern sieht die Welt da ganz anders aus, sowohl finanziell als auch zeitlich.